Nhà đất Online: kinh nghiệm đầu tư

Hiển thị các bài đăng có nhãn kinh nghiệm đầu tư. Hiển thị tất cả bài đăng

Thứ Bảy, 16 tháng 11, 2019

Kinh nghiệm lựa chọn đất nền sinh lời hiệu quả

Đất nền được đánh giá là loại hình bất động sản có tỷ suất sinh lời ấn tượng và phù hợp với nhiều đối tượng nhà đầu tư khác nhau.

Mặc dù trải qua nhiều biến động nhưng đất nền vẫn giữ vai trò quan trọng trong danh sách vàng của các nhà đầu tư. Nếu như một cá nhân băn khoăn chưa biết nên chọn phân khúc bất động sản nào để đầu tư thì đất nên sẽ là gợi ý hợp lý hàng đầu.

Theo các chuyên gia đã nhận định, giá trị của đất nền mang tính ổn định, có thể duy trì để sinh ra lợi nhuận lâu dài. Tuy nhiên, để dòng tiền vận hành tốt và tránh được rủi ro bởi “sốt ảo” hay thị trường đóng băng, nhà đầu tư nên biết những kinh nghiệm quý giá sau đây.

Chọn đất nền dựa trên đánh giá về vị trí

Không phải ngẫu nhiên mà trong thời gian qua, bất động sản vùng ven nhanh chóng trỗi dậy. Điểm chung của Bình Dương, Long An, Đồng Nai,... đều nằm ở yếu tố hạ tầng; sự nâng cấp hệ thống giao thông, mở rộng liên kết đã đưa những cái tên này trở này nơi nắm giữ vị thế quan trọng. Cũng chính nhờ hạ tầng, kinh tế có cơ hội khởi sắc, thu hút dân cư và tạo nên giá trị mới cho bất động sản.

Do đó, vị trí đất nền quyết định lớn đến khả năng thanh khoản và tiềm năng sinh lợi trong tương lai. Những nơi có giao thông từ mức trung bình trở lên, cư dân ổn định và có mật độ vừa phải đến cao,... sẽ chiếm ưu thế hơn so với những nơi “xa xôi hẻo lánh”. Thực tế cho thấy, các khu vực thuận tiện về di chuyển, hạ tầng chỉn chủ về lâu dài sẽ tạo hấp lực lớn cho cư dân, tiếp cận được số đông khách hàng; hoặc nếu dùng để an cư hay cho thuê thì cũng có được môi trường và mức giá tốt.

Một lưu ý rằng không nên quá đặt nặng vấn đề giá rẻ. Bởi vốn dĩ “tiền nào của nấy”, giá trị lô đất được đánh giá dựa trên tốc độ phát triển ở khu vực xung quanh. Do đó, nếu số tiền bỏ ra quá hời thì cũng đừng vội mừng bởi nguy cơ chôn vốn là khá cao.

Lời ngay ở thời điểm mua

Tỷ suất sinh lời ấn tượng là lý do lựa chọn đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư. Nhiều người cho rằng bán với mức giá chênh lệch so với số tiền ban đầu thì gọi là đầu tư có lời. Tuy nhiên, người có kinh nghiệm luôn đặt khoản tiền lời này ở giai đoạn đầu tiên - thương thảo giá. Thực tế, người mua hoàn toàn có thể săn được bất động sản với giá thấp hơn thị trường nếu như có sự khảo sát và thẩm định trước. Vốn dĩ, giá rao bán bao giờ cũng hô cao hơn để bù trừ trong quá trình thỏa thuận. Nếu nắm vững về diễn biến, so sánh mặt bằng giá xung quanh, người mua sẽ chủ động hơn và biết được số tiền bỏ ra liệu đã hợp lý hay chưa.

Luôn luôn thận trọng với pháp lý đất nền

Khu đất đã có sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng là những tài sản an toàn. Rủi ro lớn nhất cho nhà đầu tư là pháp lý dở dang, hứa hẹn pháp lý một cách mơ hồ và đặc biệt là vấn đề chung sổ. Sự nhập nhằng trong pháp lý dễ khiến nhà đầu tư mất trắng tài sản bởi tranh chấp, mâu thuẫn kéo dài, khó giải quyết.

Sử dụng thông minh đòn bẩy tài chính

Hiện nay, các ngân hàng thường áp dụng khoản vay lên đến 80% giá trị bất động sản. Như vậy chỉ cần sở hữu khoảng 20 - 30% tổng số vốn, người mua đã có cơ hội mua nhà, đất. Tuy nhiên, vay mua sao cho an toàn thì không hẳn nhà đầu tư nào cũng chú trọng. Nhiều cá nhân chạy theo lợi nhuận, đổ xô đi vay nhưng không tính đến câu chuyện lãi suất và áp lực chi trả mỗi tháng trong khi thu nhập lại có hạn. Vì vậy, ngưỡng an toàn cho các nhà đầu tư là áp dụng khoản vay từ 50% giá trị lô đất trở xuống.

Chọn mặt gửi vàng

Các chuyên gia khuyên rằng, với những doanh nghiệp không minh bạch về dự án thì tốt nhất nhà đầu tư không nên bỏ tiền vào. Tuy nhiên, thực tế thị trường lại có rất nhiều nhà đầu tư ham đất nền rẻ nên lao đầu vào và rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, tiền đã trao nhưng chẳng thấy giao đất, giao sổ.

Bên cạnh đó, năng lực tài chính của chủ đầu tư các khu đất nền cũng là yếu tố cần được kiểm tra kỹ càng. Không hiếm trường hợp, chủ đầu tư sau khi bán đã không thực hiện nghĩa vụ về việc xây dựng các hạng mục tiện ích, khiến lô đất khác xa so với những cam kết ban đầu.

Xem thêm:

Lý do nên chọn đầu tư vào bất động sản

Với một số vốn trong tay, lựa chọn đầu tư vào đâu sẽ là phương án tốt nhất cho các cá nhân ở thời điểm này?

Thay vì gửi ngân hàng với mức lãi suất “nhỏ giọt” và nguy cơ lạm phát, các các nhân có khoản tiền dư thường hướng đến việc lựa chọn một cách thức giúp “tiền đẻ ra tiền” hiệu quả và an toàn nhất. Xét bối cảnh và diễn biến trên thị trường hiện nay thì bất động sản thực sự là lựa chọn sáng suốt. Có thể sự sôi động, phong phú đang có khiến không ít cá nhân băn khoăn nên chọn phân khúc bất động sản nào? Tuy nhiên, việc lựa chọn cách thức, loại hình đầu tư chưa hẳn là vấn đề quá phức tạp, chỉ đơn giản là nhà đầu tư có thực sự muốn xuống tiền vào lĩnh vực này hay không.

Dưới đây là 10 lý do cá nhân nên chọn đầu tư vào bất động sản. Đọc xong nội dung này, nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định một cách chính xác hơn.

Thứ nhất, bất động sản luôn nằm trong nhu cầu thiết yếu của con người. Đất đai theo thời gian không thể sinh sôi thêm nhưng con người thì ngược lại. Do đó, nhu cầu sở hữu nhà, sở hữu đất là thường trực, chẳng bao giờ mất đi. Càng ngày con người càng đặt ra tiêu chuẩn sống cao hơn, do đó, vấn đề an cư luôn là câu chuyện được ưu tiên giải quyết hàng đầu.

Thứ hai, “đất chật, người đông” hiển nhiên giá bất động sản sẽ tăng theo thời gian. Đây là quy luật tất yếu khi cung nhỏ hơn cầu.

Thứ ba, bất động sản luôn có đòn bẩy tài chính hỗ trợ. Việc mua nhà hoặc đất không nhất thiết người mua phải có đủ số tiền tương đương giá trị tài sản. Các ngân hàng hiện nay sẵn sàng cho vay lên đến 70 - 80% giá trị bất động sản.

Thứ tư, người mua luôn có cơ hội để sở hữu bất động sản với mức thấp hơn giá trị thật. Điều này hoàn toàn là có thể nếu như người mua chọn đúng thời điểm, thương thảo tốt hoặc lý do chủ quan từ phía người bán.

Thứ năm, bất động sản là tài sản có thể thế chấp. Người mua thế chấp chính tài sản cần mua cho khoản vay hoặc sử dụng để vay nhằm mục đích đầu tư cho bất động sản thứ hai, thứ ba hoặc thứ tư,... với cùng một phương pháp.

Thứ sáu, có nhiều cách để khai thác khả năng sinh lời ngoài việc bán tài sản. Phương thức thường thấy là cho thuê trong thời gian đợi tăng giá hoặc không muốn chôn vốn quá lâu.

Thứ bảy, có thể tăng giá trị nhanh chóng bằng một vài cách thức đơn giản. Đơn cử như việc cải thiện lại hạ tầng, sơn sửa nhà cũ,... để bán ra với giá nhỉnh hơn trong khi công sức, vốn liếng bỏ ra không quá nhiều.

Thứ tám, không mất quá nhiều chi phí vận hành. Người mua có thể “để yên” bất động sản nhưng vẫn luôn tồn tại làn sóng tăng giá ngầm hoặc kế thừa lại cho đời sau mà vẫn không hao mòn giá trị.

Thứ chín, chịu sự tác động từ hạ tầng và tốc độ phát triển dân cư. Theo thời gian, các khu vực hầu hết đều có sự nâng cấp về mặt cơ sở hạ tầng lẫn mật độ dân cư, điều này tạo ra tiền đề quan trọng để nâng tầm giá trị bất động sản. Đây chính là lý do trong các chia sẻ về kinh nghiệm đầu tư đất nền, chuyên gia luôn nhấn mạnh vào yếu tố vị trí. Vị trí càng tốt, càng tiềm năng về giao thông, liên kết thì khả năng tăng giá càng cao

Thứ mười, bất động sản là “bất di bất dịch” nên về cơ bản sẽ giữ nguyên được giá trị, bao gồm giá trị của chính tài sản và giá trị từ khu vực xung quanh. Do đó, những lô đất, căn nhà ở mặt tiền, góc đường luôn được định giá cao. Và theo thời gian, sự “đắc địa” ấy vẫn không hề thay đổi.

Xem thêm:

Nên đầu tư vào phân khúc bất động sản nào

Đứng trước kênh đầu tư tiềm năng từ thị trường bất động sản, việc lựa chọn phân khúc là bài toán không hề dễ dàng cho nguồn vốn các nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản nói chung những năm gần đây liên tục có nhiều biến động theo chiều hướng tích cực, nhiều loại hình và dự án quy mô liên tiếp “bung” hàng để áp ứng nhu cầu ngày một cao của cư dân. Khi các thị trường trung tâm bước qua ngưỡng “thăng hoa” thì “thời” của bất động sản vùng ven lại bắt đầu trỗi dây. Giao dịch nhà đất vẫn nóng dần lên theo những cơn sốt.

Giữa bối cảnh này, không hiếm nhà đầu tư đổ xô vào săn nhà, săn đất theo xu hướng đám đông, ồ ạt và ít có sự nghiên cứu. Các chuyên gia hàng đầu đã nhiều lần nhấn mạnh rằng, yếu tố quan trọng quyết định đến hiệu quả đầu tư chính là chọn đúng phân khúc - chọn sao cho phù hợp với dòng tiền và tương thích với thị hiếu thị trường.

Cùng đánh giá về một vài phân khúc phổ biến đang có mặt trên thị trường để đưa ra đánh giá khách quan, chính xác nhất cho chiến thuật đầu tư sắp tới.

Phân khúc đất nền

Là phân khúc truyền thống nhưng có sức sống mãnh liệt nhất qua các giai đoạn biến động của thị trường. Dù những phân khúc khác có sự “lên xuống” thất thường thì đất nền vẫn khá bền vững với một lượng khách hàng đông đảo.

Ưu điểm của đất nền chính là tính ổn định và lợi nhuận cao. Thực tế, đất mua rồi để đó cũng không làm hao mòn giá trị, trong khi đó, giá lại có xu hướng tăng theo thời gian, chưa kể đến khu vực bứt phá về hạ tầng thì chẳng mấy chốc “tiền đẻ ra tiền”. Nhà đầu tư có thể chọn đất nền cho kế hoạch đầu tư dài hạn hoặc “hốt bạc nhanh” với hình thức lướt sóng. Với các cá nhân có kinh nghiệm đầu tư đất nền, họ nắm bắt khá tốt thị trường, chớp lấy thời cơ nên thường theo dõi sốt đất để tranh thủ mua được hàng đẹp, hoặc dự đoán các thị trường tiềm năng để nhanh chân mua được giá rẻ. Tuy nhiên, với họ, dù nhanh chóng hay chậm rãi, những yếu tố liên quan đến pháp lý và quy hoạch luôn phải được ưu tiên xác minh hàng đầu.

Biên độ tăng giá của đất nền khá ấn tượng, hoặc thậm chí là rất cao nếu may mắn ở những vị trí đắc địa. Một vài khảo sát cho thấy, giá đất tại Tp. Hồ Chí Minh tăng 20% từ quý 2/2018 đến quý 2/2019. Trong khi đó, Bình Dương, Long An, Đồng Nai,... dù giá đất mềm nhưng mức tăng vô cùng ấn tượng, ít nhất từ 20 - 30% so với cuối năm 2018, nhiều dự án cũng đưa ra mức cam kết lý tưởng chỉ sau 6 tháng - 1 năm đầu tư.

Phân khúc căn hộ chung cư

Chung cư vốn dĩ đã xuất hiện từ rất sớm trên thị trường nhưng ít được chú ý. Chỉ khi bắt đầu có những bước tiến về quy mô, thiết kế và xây dựng khuôn viên sống tiện nghi thì chung cư mới trở thành kênh đầu tư được đánh giá cao.

Phân khúc này có các loại hình sản phẩm khá đa dạng, phân hóa theo khả năng tài chính, từ bình dân cho tới cao cấp, hạng sang. Căn hộ chung cư là lựa chọn cho phần đa cư dân đô thị, thường đặt ở những nơi giao thông thuận lợi, hoạt động sống diễn ra nhộn nhịp.

Đa dạng về sản phẩm nên lợi thế của chung cư là tạo ra sự lựa chọn phong phú cho người mua, đáp ứng được hầu hết khả năng tài chính của mỗi người. Mặt khác, căn hộ chung cư là phân khúc có khả năng khai thác khá tốt ở nhiều phương diện như cho thuê, sử dụng làm tài sản tích lũy, lướt sóng,... Lợi nhuận chung cư mang lại tuy không quá cao nhưng ổn định và dễ tiếp cận với nguồn khách hàng lớn.

Tại Tp. Hồ Chí Minh, trong quý 2/2019, chỉ số giá phân khúc chung cư tăng 2.1% so với quý trước và tăng 11.3% so với cùng kỳ. So với quý 1/2019, giá rao bán trong quý 2 tiếp tục tăng ở cả ba phân khúc: Bình dân (tăng 3%), trung cấp (tăng 2%) và cao cấp (tăng 2%). Trong khi đó, ở các tỉnh thành vùng ven, vẫn còn các căn hộ trong tầm giá trên dưới 1,5 tỷ. Những căn này khi cho thuê, nhất là khu vực gần khu công nghiệp, nhiều chuyên gia nước sinh sống, có thể đạt mức giá khoảng từ 10 triệu đồng/tháng.

Phân khúc nhà phố

Nhà phố trên thị trường có hai dạng: nhà phố tự do hoặc nhà phố dự án. Điểm chung của nhà phố là có giá khá cao nhưng bù lại vị trí rất tốt, thích hợp cho kinh doanh, buôn bán. Với nhà phố dự án, cư dân còn được hưởng lợi bởi hệ thống tiện ích phong phú. Các dự án khu đô thị có mở bán nhà phố như Lavilla Green City - một trong những dự án ấn tượng tại Tp. Tân An, Phúc An Garden tại huyện thị trường bất động sản Bàu Bàng hay Bella Vista tại miền đất hứa Đức Hòa (Long An),.... khi ra mắt đều được đón nhận rất tích cực.

Theo khảo sát, thị trường bất động sản khu vực phía Đông và phía Nam của TP.HCM có xu hướng tăng giá và vẫn duy trì với mức tăng 2-4% theo quý và 10-20% theo năm. Tương tự, nhà phố tại các tỉnh thành giáp ranh Tp. Hồ Chí Minh cũng có mức tăng ấn tượng khi xu hướng dịch chuyển vùng ven diễn ra ngày càng mạnh mẽ.

Xem thêm: