Đứng trước kênh đầu tư tiềm năng từ thị trường bất động sản, việc lựa chọn phân khúc là bài toán không hề dễ dàng cho nguồn vốn các nhà đầu tư.
Thị trường bất động sản nói chung những năm gần đây liên tục có nhiều biến động theo chiều hướng tích cực, nhiều loại hình và dự án quy mô liên tiếp “bung” hàng để áp ứng nhu cầu ngày một cao của cư dân. Khi các thị trường trung tâm bước qua ngưỡng “thăng hoa” thì “thời” của bất động sản vùng ven lại bắt đầu trỗi dây. Giao dịch nhà đất vẫn nóng dần lên theo những cơn sốt.
Giữa bối cảnh này, không hiếm nhà đầu tư đổ xô vào săn nhà, săn đất theo xu hướng đám đông, ồ ạt và ít có sự nghiên cứu. Các chuyên gia hàng đầu đã nhiều lần nhấn mạnh rằng, yếu tố quan trọng quyết định đến hiệu quả đầu tư chính là chọn đúng phân khúc - chọn sao cho phù hợp với dòng tiền và tương thích với thị hiếu thị trường.
Cùng đánh giá về một vài phân khúc phổ biến đang có mặt trên thị trường để đưa ra đánh giá khách quan, chính xác nhất cho chiến thuật đầu tư sắp tới.
Thị trường bất động sản nói chung những năm gần đây liên tục có nhiều biến động theo chiều hướng tích cực, nhiều loại hình và dự án quy mô liên tiếp “bung” hàng để áp ứng nhu cầu ngày một cao của cư dân. Khi các thị trường trung tâm bước qua ngưỡng “thăng hoa” thì “thời” của bất động sản vùng ven lại bắt đầu trỗi dây. Giao dịch nhà đất vẫn nóng dần lên theo những cơn sốt.
Giữa bối cảnh này, không hiếm nhà đầu tư đổ xô vào săn nhà, săn đất theo xu hướng đám đông, ồ ạt và ít có sự nghiên cứu. Các chuyên gia hàng đầu đã nhiều lần nhấn mạnh rằng, yếu tố quan trọng quyết định đến hiệu quả đầu tư chính là chọn đúng phân khúc - chọn sao cho phù hợp với dòng tiền và tương thích với thị hiếu thị trường.
Cùng đánh giá về một vài phân khúc phổ biến đang có mặt trên thị trường để đưa ra đánh giá khách quan, chính xác nhất cho chiến thuật đầu tư sắp tới.
Phân khúc đất nền
Là phân khúc truyền thống nhưng có sức sống mãnh liệt nhất qua các giai đoạn biến động của thị trường. Dù những phân khúc khác có sự “lên xuống” thất thường thì đất nền vẫn khá bền vững với một lượng khách hàng đông đảo.
Ưu điểm của đất nền chính là tính ổn định và lợi nhuận cao. Thực tế, đất mua rồi để đó cũng không làm hao mòn giá trị, trong khi đó, giá lại có xu hướng tăng theo thời gian, chưa kể đến khu vực bứt phá về hạ tầng thì chẳng mấy chốc “tiền đẻ ra tiền”. Nhà đầu tư có thể chọn đất nền cho kế hoạch đầu tư dài hạn hoặc “hốt bạc nhanh” với hình thức lướt sóng. Với các cá nhân có kinh nghiệm đầu tư đất nền, họ nắm bắt khá tốt thị trường, chớp lấy thời cơ nên thường theo dõi sốt đất để tranh thủ mua được hàng đẹp, hoặc dự đoán các thị trường tiềm năng để nhanh chân mua được giá rẻ. Tuy nhiên, với họ, dù nhanh chóng hay chậm rãi, những yếu tố liên quan đến pháp lý và quy hoạch luôn phải được ưu tiên xác minh hàng đầu.
Biên độ tăng giá của đất nền khá ấn tượng, hoặc thậm chí là rất cao nếu may mắn ở những vị trí đắc địa. Một vài khảo sát cho thấy, giá đất tại Tp. Hồ Chí Minh tăng 20% từ quý 2/2018 đến quý 2/2019. Trong khi đó, Bình Dương, Long An, Đồng Nai,... dù giá đất mềm nhưng mức tăng vô cùng ấn tượng, ít nhất từ 20 - 30% so với cuối năm 2018, nhiều dự án cũng đưa ra mức cam kết lý tưởng chỉ sau 6 tháng - 1 năm đầu tư.
Biên độ tăng giá của đất nền khá ấn tượng, hoặc thậm chí là rất cao nếu may mắn ở những vị trí đắc địa. Một vài khảo sát cho thấy, giá đất tại Tp. Hồ Chí Minh tăng 20% từ quý 2/2018 đến quý 2/2019. Trong khi đó, Bình Dương, Long An, Đồng Nai,... dù giá đất mềm nhưng mức tăng vô cùng ấn tượng, ít nhất từ 20 - 30% so với cuối năm 2018, nhiều dự án cũng đưa ra mức cam kết lý tưởng chỉ sau 6 tháng - 1 năm đầu tư.
Phân khúc căn hộ chung cư
Chung cư vốn dĩ đã xuất hiện từ rất sớm trên thị trường nhưng ít được chú ý. Chỉ khi bắt đầu có những bước tiến về quy mô, thiết kế và xây dựng khuôn viên sống tiện nghi thì chung cư mới trở thành kênh đầu tư được đánh giá cao.
Phân khúc này có các loại hình sản phẩm khá đa dạng, phân hóa theo khả năng tài chính, từ bình dân cho tới cao cấp, hạng sang. Căn hộ chung cư là lựa chọn cho phần đa cư dân đô thị, thường đặt ở những nơi giao thông thuận lợi, hoạt động sống diễn ra nhộn nhịp.
Phân khúc này có các loại hình sản phẩm khá đa dạng, phân hóa theo khả năng tài chính, từ bình dân cho tới cao cấp, hạng sang. Căn hộ chung cư là lựa chọn cho phần đa cư dân đô thị, thường đặt ở những nơi giao thông thuận lợi, hoạt động sống diễn ra nhộn nhịp.
Đa dạng về sản phẩm nên lợi thế của chung cư là tạo ra sự lựa chọn phong phú cho người mua, đáp ứng được hầu hết khả năng tài chính của mỗi người. Mặt khác, căn hộ chung cư là phân khúc có khả năng khai thác khá tốt ở nhiều phương diện như cho thuê, sử dụng làm tài sản tích lũy, lướt sóng,... Lợi nhuận chung cư mang lại tuy không quá cao nhưng ổn định và dễ tiếp cận với nguồn khách hàng lớn.
Tại Tp. Hồ Chí Minh, trong quý 2/2019, chỉ số giá phân khúc chung cư tăng 2.1% so với quý trước và tăng 11.3% so với cùng kỳ. So với quý 1/2019, giá rao bán trong quý 2 tiếp tục tăng ở cả ba phân khúc: Bình dân (tăng 3%), trung cấp (tăng 2%) và cao cấp (tăng 2%). Trong khi đó, ở các tỉnh thành vùng ven, vẫn còn các căn hộ trong tầm giá trên dưới 1,5 tỷ. Những căn này khi cho thuê, nhất là khu vực gần khu công nghiệp, nhiều chuyên gia nước sinh sống, có thể đạt mức giá khoảng từ 10 triệu đồng/tháng.
Tại Tp. Hồ Chí Minh, trong quý 2/2019, chỉ số giá phân khúc chung cư tăng 2.1% so với quý trước và tăng 11.3% so với cùng kỳ. So với quý 1/2019, giá rao bán trong quý 2 tiếp tục tăng ở cả ba phân khúc: Bình dân (tăng 3%), trung cấp (tăng 2%) và cao cấp (tăng 2%). Trong khi đó, ở các tỉnh thành vùng ven, vẫn còn các căn hộ trong tầm giá trên dưới 1,5 tỷ. Những căn này khi cho thuê, nhất là khu vực gần khu công nghiệp, nhiều chuyên gia nước sinh sống, có thể đạt mức giá khoảng từ 10 triệu đồng/tháng.
Phân khúc nhà phố
Nhà phố trên thị trường có hai dạng: nhà phố tự do hoặc nhà phố dự án. Điểm chung của nhà phố là có giá khá cao nhưng bù lại vị trí rất tốt, thích hợp cho kinh doanh, buôn bán. Với nhà phố dự án, cư dân còn được hưởng lợi bởi hệ thống tiện ích phong phú. Các dự án khu đô thị có mở bán nhà phố như Lavilla Green City - một trong những dự án ấn tượng tại Tp. Tân An, Phúc An Garden tại huyện thị trường bất động sản Bàu Bàng hay Bella Vista tại miền đất hứa Đức Hòa (Long An),.... khi ra mắt đều được đón nhận rất tích cực.
Theo khảo sát, thị trường bất động sản khu vực phía Đông và phía Nam của TP.HCM có xu hướng tăng giá và vẫn duy trì với mức tăng 2-4% theo quý và 10-20% theo năm. Tương tự, nhà phố tại các tỉnh thành giáp ranh Tp. Hồ Chí Minh cũng có mức tăng ấn tượng khi xu hướng dịch chuyển vùng ven diễn ra ngày càng mạnh mẽ.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét